房地产调控政策下 针对20个热点城市价格

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房地产调控政策下 针对20个热点城市价格

  据媒体报道,热点城市纷纷出台新一轮房地产调控政策,那么在房地产调控政策下,针对20个热点城市的价格新建商品住宅价格、近半年二手住宅价格、20城限价力度、20城大户型住宅限价力度进行一个分析。

  其中,新房限价政策由于短期见效明显,成为多地政府调控的首选。地方政府的行政干预下,新房备案价格受到了严厉管制,新房实际价格也会有被人为压低的可能性。

  “限价令”下的新房价格并不能够反映市场的真实情况,也增加了有关部门对于各地调控效果考核的难度。相比之下,二手房受地方政策控制较少、买卖面临的约束更少、市场化程度更高,价格形成机制基本市场化。通过比较2021年10月以来国家统计局发布的新房价格指数与二手房价格指数累计涨幅,本报告对全国20个热点城市的限价严厉程度以及新房价格失真程度进行了分析和排名。

  这20个城市包括15个住建部圈定的热点城市,即北京、天津、上海、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、广州、深圳、成都,以及5个后续调控力度较大的城市,即长沙、青岛、南昌、石家庄、重庆。

  20个热点城市价格指数分析

  1、近半年二手住宅价格指数涨幅分析

  从二手住宅价格指数来看,长沙、广州、武汉、厦门、青岛等5个城市近半年涨幅大于5%,分别为11.5%、11.1%、6.3%、5.9%、5.3%,说明上述城市在调控之下需求依然较旺。

  深圳、合肥二手房价出现下跌,跌幅分别为0.7%、2.1%,说明市场逐渐转冷。其余城市总体涨幅为正,其中,福州、北京、重庆、天津、济南、郑州、无锡等7个城市涨幅在4-5%之间,南京、成都、南昌、杭州等4个城市涨幅在2.5-3%之间,上海微涨0.5%,石家庄基本持平。

  2、近半年新建商品住宅价格指数涨幅分析

  本报告设定的“近半年”是指2021年11月-2021年4月期间,其中,近半年涨幅为该期间各个月新建商品住宅价格指数环比涨幅的直接加总。

  从数据上看,重庆、广州、长沙等3个城市近半年涨幅大于5%,分别为7.3%、7.2%、5.0%,说明上述城市市场较热且政府限价力度较小。成都、深圳下跌幅度较大,跌幅分别为1.3%、2.1%。

  这两个城市价格指数下跌可能由于两个原因,其一由于政府限价力度较大,导致房价人为降低;其二由于市场需求减少,市场由供不应求转为供过于求,使得价格指数高位回落。

  另外,福州、杭州、上海、合肥、南京等5个城市房价也出现小幅下跌,跌幅都在1%以内。其余城市房价保持上涨,其中南昌、石家庄、济南、青岛等4个城市房价涨幅在1.5-2.5%之间,武汉、厦门、天津、无锡、北京、郑州涨幅在0-1.3%之间。

  3、20城限价力度分析

  从二手住宅价格指数与一手住宅价格指数近半年来累计增幅的差值来看,长沙、武汉、福州这3个城市差值最大,分别为6.5%、5.0%、5.0%,说明在新房价格被抑制的同时,二手房价格依然保持较高速增长。换句话说,政府出台“限价令”后,市场价格严重失真。

  另外,厦门、北京、成都的差值在4.1-4.6%之间,广州、郑州、青岛、天津、南京、无锡、杭州等7个城市差值在3-4%间,济南、深圳、上海、南昌等4个城市的差值在0-2.6%之间。

  4、20城大户型住宅限价力度分析

  考虑到大户型项目(144平方米以上)大多定位为中高端市场,单价和总价都较高,是政府调控房价的重点,下面针对大户型项目做进一步探讨。

  从大户型项目来看,过去6个月中,南京二手住宅价格指数与一手住宅价格指数累计增幅的差值最大,为6.7%,说明在各大热点城市中,南京大户型项目限价力度最强,价格失真程度较高。

  另外,北京、福州、郑州、长沙差值也相对较大,在4.4-4.6%之间。

  主要结论

  通过对比2021年10月以来新房价格指数与二手房价格指数的累计涨幅,报告发现,全国20个热点城市中,长沙限价力度最大,重庆限价力度最小。而就大户型项目来看,南京限价力度最大。

  通过研究各地“限价令”的调控力度,可以发现市场真实供求关系的扭曲程度,有利于还原更真实的市场。在后续推进调控的同时,加大新房供给、抑制不合理的购房需求、查处新房销售市场的各类乱象、加快培育住房租赁市场,都将从根本上解决市场供需矛盾、促进行业的健康发展。

  尽管一些热点城市对于房价的调控政策压力相对比较大,但“限价令”作为政府管控手段中的一种短期性手段,不具有长时效,楼市长期平稳健康的发展,需要房地产长效机制作为支撑。

房地产调控政策下 针对20个热点城市价格

  关于房地产调控政策相关报道

  国土资源部与住房和城乡建设部共同发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,针对有关通知精神以及房地产调控的成效,国土资源部有关负责人回答了记者提问。

  今年上半年,国务院先后下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确要求各地采取坚决措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展。此后,特别是土地、房产、信贷等部门加大文件贯彻落实力度和政策调控力度,取得了初步成效,部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制。?

  这次两部委联合下发通知是为巩固房地产市场调控成果,进一步加大贯彻落实国务院有关文件要求,坚定不移地加强和改善房地产市场调控,坚定不移地执行中央关于土地和住房供应向民生领域倾斜的政策措施,确保保障性住房用地供应,加强住房建设销售管理,

  尽管上半年国务院先后下发4号文和10号文,对遏制高房价、稳定房地产市场提出明确要求,但各地对房地产调控政策的认识仍然存在差异。部分地区对房地产业要以保民生为首要目标认识不到位,对房地产业不能作为城市经济支柱产业还有不理解情绪。一些地区认为现阶段本地房价水平与地区经济发展基本适应,房价上涨并不快,出于担心调控可能影响地方经济和财政收入的考虑,对于落实中央调控要求,政府和各相关部门还在等待、观望,对土地供应和住房建设如何主动参与房地产市场宏观调控缺乏研究探索,对下一步如何推进落实考虑不多。

  因此,两部联合下发的《通知》,从统一思想,提高认识,坚定信心,加强协作,形成合力等方面,提出了明确要求。在内容上更加注重政策可操作性,相关政策措施更加细化、实化,便于地方执行。《通知》第一部分就是要求提高认识,加强部门协调配合。

  地产调控未有穷期

  在房地产市场的博弈中,随着国家调控措施持续发力,购房人观望情绪浓厚,房价真的开始松动了。房价至少在以下几个方面显出了变化:

  第一,火箭式上蹿的价格走向不见了;

  第二,低价房越来越多,可供选择的余地越来越多;

  第三,房地产商的“特价房”越来越多,且已经成为常态。

  但这也许只是一个开始,或者说是一个表象,因为房地产商的小幅价格变化更像是一种价格战术或者权宜之计,他们并没有把房价调整到普通百姓能够接受的范围之内。

  揣摩一下他们的心态,或者寄希望于调控政策的松动,或者寄希望于政府的再次救市,总之,没有几个房地产商甘心就此“缴械投诚”.正如业内人士指出的那样,从房地产投资来看,房地产投资仍是超过30%的投资增幅,处于高位表现;从全国整体房价来看,房价涨幅仍高于去年,而且降价仅限于北京、上海、广州等一线城市的郊区,二三线城市甚至涨幅超过了一倍。对现阶段的一些房地产项目的价格调整,更多的只是房地产商营销上的一种策略。

  如今,房价虽然有一定的松动,但距离老百姓真正买得起的地步还有多少呢?还有很远。国家统计局公布的数据显示:10月份,70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有34个,持平的城市有20个。与9月份相比,10月份环比价格下降的城市增加了17个。而某房地产评估机构给出更为具体信托网的数据:在 70个指标城市数据中,限购的几十个城市平均跌幅为0.215%,非限购城市跌幅为0.047%,特别是京沪广深4大城市的新建商品住宅价格环比出现了全面下调,北京下调0.1%,上海下调0.3%,广州下调0.2%,深圳下调0.1%.

  面对这种微幅调整,有房地产研究学者认为,“以房价收入比看,老百姓能承受的最合理比值是4-6倍。也就是说,房产商的调价幅度是微不足道的,既改变不了房地产价格虚高的现状,更增加不了消费者的购买能力。

  所以,中央政府的调控态度是明确的:尽管房价已经开始松动,但调控绝不可有丝毫动摇,调控目标是要使房价回归到合理的价格。为此,房地产商应该认清形势,不可再给自己制造幻想的肥皂泡了,因为肥皂泡的基础已经消失。

  首先,中央政府的调控政策不可能松动,地方政府依赖房地产发展经济的利得财富格局必须要作出。就在几天前,有的房地产商还寄希望于政府出手救市,声称“政府对楼市调控的目标是降价20%左右,超过40%将会救市”.但银监会前主席刘明康表示,“最新房价压力测试显示,即使在最极端的房价下跌40%的情形下,银行业仍风险可控”.关于房价跌多少对于银行业影响的判断,更多影响到未来调控政策的取向。如果房价大幅下跌对于银行业影响不大的判断成立,决策层对房地产调控的力度就不会放松。

  其次,保障房建设可以让相当一部分老百姓不再需要高价房源了。住建部部长姜伟新不久前透露,“截至9月底,今年1000万套保障性住房开工986万套,占年度计划的98%,预计在11月底前全部开工”.

  据媒体报道,北京12月即将入市的项目当中,有一半左右尚未确定开盘价格,这其中不仅有纯新盘项目,也有老项目后期,价格成为敏感话题,只有到开盘当日才会对外公布。为何迟迟不公布价格?这说明开发商的内心很纠结,也许他们还在期待,也许他们想维持现状。但是,让房价回归到理性的水平,应该是房地产商的聪明抉择。

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